住宅ローンが完済されていない住宅についての財産分与の方法は何通りも考えられます。離婚当事者双方が住宅に居住するつもりがない場合には、住宅を売却して、その売却代金で住宅ローンを返済し、その残余を双方で分配すればよいことになります。

では、離婚当事者のどちらかが住宅に居住し続ける場合にはどうなるのでしょうか。

ローン名義人である当事者の一方が住宅の所有権を全部取得して住宅に居住し続ける場合、ほとんどの場合その者がローンの支払いを続けることになるでしょう。この場合、住宅の時価から住宅ローン残金を差し引いた額を折半することにより調整を図る必要がでてきます。

ローン名義人が住宅の所有権を取得するものの、当面他方当事者が住宅に居住し続ける場合、期限をつけるなどして、他方に建物の使用貸借権ないし賃借権を設定する方法も考えられます。もっとも、この場合、賃借権に基づいて居住をしていたとしても、ローン名義人が支払いを怠ると、抵当権が実行されて明け渡さざるを得ない事態に陥ることも考えられます。

ローン名義人ではない当事者の一方が住宅の所有権を全部取得する場合、取得者がローンの支払いを担当し、もらいすぎた分については金銭で清算するということ方法も考えられます。もっとも、この場合には、金融機関にローンの債務者を変更することに同意してもらう必要がありますが、取得者にローン名義人よりも支払能力がある場合でなければ同意してもらうことは困難です。

そこで、ローン名義人はそのままにして、その代わり、ローン債務額に見合う金額を、毎月取得者から名義人に支払うこととして、その旨を公正証書にしておくということも考えられます。

なお、住宅ローンが残っている多くの場合、住宅ローンを完済するまで債権者である金融機関の承諾がない限り名義変更することができません。この場合、離婚当事者において「住宅ローン完済後は夫(妻)の名義に変更する」と明確に合意しておく必要があります。但し、このような複雑な事案については、弁護士に相談されることをお勧めします。